Ansvarsförsäkring för besiktningsman: Din trygghet vid fel i besiktningsprotokollet

Det viktigaste först

• Skydd mot vårdslöshet: Ansvarsförsäkringen täcker skador som uppstår om besiktningsmannen har varit oaktsam i sitt arbete.
• Tidsbegränsning: Reklamation måste ske inom en viss tid, vanligtvis inom två år från besiktningstillfället.
• Ekonomisk trygghet: Försäkringen säkerställer att köparen kan få ersättning även om besiktningsföretaget saknar egna likvida medel.
• Bevisbörda: Det är upp till den skadelidande att bevisa att besiktningsmannen har begått ett fel och att detta fel orsakat en ekonomisk skada.

Vid ett bostadsköp är överlåtelsebesiktningen ett av de viktigaste dokumenten. Men vad händer om besiktningsmannen missar ett allvarligt fel som borde ha upptäckts? Det är här ansvarsförsäkringen kommer in i bilden. Denna guide förklarar hur försäkringen fungerar, vilka krav som ställs och hur processen ser ut vid en skada.

Vad är en ansvarsförsäkring för besiktningsman?

En ansvarsförsäkring är en professionell försäkring som yrkesverksamma besiktningsmän tecknar för att skydda sig mot skadeståndskrav. Om en besiktningsman anses ha varit oaktsam eller agerat vårdslöst vid utförandet av sitt uppdrag – till exempel genom att missa en tydlig fuktskada – kan den drabbade kunden kräva skadestånd.

Försäkringen täcker de ekonomiska kostnaderna för att reparera felet eller ersätta den värdeminskning som felet innebär. Det är viktigt att poängtera att försäkringen inte är en garanti för husets skick, utan ett skydd mot felaktigt utfört arbete av konsulten.

Hur fungerar försäkringen i praktiken?

När en köpare upptäcker ett fel som inte finns med i besiktningsprotokollet, men som borde ha upptäckts under en normal besiktning, uppstår en ansvarsfråga. För att försäkringen ska aktiveras krävs följande:

1. Ett avtalsförhållande: Det måste finnas ett skriftligt avtal mellan besiktningsmannen och uppdragsgivaren.
2. Oaktsamhet: Det räcker inte att ett fel finns i huset. Besiktningsmannen måste ha brustit i sin fackmässiga bedömning utifrån de branschregler som gäller.
3. Ekonomisk skada: Felet måste ha lett till en konkret ekonomisk förlust för köparen.

Exempel på ett försäkringsärende

Låt oss säga att köpare Andersson anlitar en besiktningsman. I badrummet finns en tydlig missfärgning på väggen och en lös kakelplatta, men besiktningsmannen noterar inget om detta i protokollet. Tre månader efter inflyttning konstateras en omfattande fuktskada bakom kaklet.

Eftersom felet var synligt vid besiktningstillfället (missfärgningen) anses besiktningsmannen ha varit oaktsam. Andersson reklamerar till besiktningsmannen, som i sin tur kontaktar sitt försäkringsbolag. Efter utredning betalar försäkringsbolaget ut ersättning för reparationen, minus besiktningsmannens självrisk.

Begränsningar och omfattning

Det finns viktiga begränsningar i hur mycket och vad en ansvarsförsäkring täcker. De flesta försäkringar är kopplade till de allmänna bestämmelserna för besiktningsuppdrag (t.ex. SBR:s regler). (se Vad betyder det att en bostadsrättsförening har en hög belåningsgrad? Guide för 2026)

Område	Omfattas normalt	Omfattas normalt inte
Synliga fel	Ja, om de missats pga oaktsamhet	Nej, om de kräver ingrepp i konstruktionen
Dolda fel	Nej	Ja, dessa är säljarens ansvar
Följdskador	Delvis, beroende på villkor	Nej, indirekta kostnader som hotellvistelse
Beloppsgräns	Upp till försäkringsbeloppet (ofta 15-25 prisbasbelopp)	Belopp som överstiger taket

Reklamationsfrister och preskription

En av de vanligaste anledningarna till att ersättning nekas är att reklamationen sker för sent. Enligt branschpraxis och lagstiftning måste du reklamera “inom skälig tid” efter att du upptäckt felet.

Dessutom finns det en yttersta preskriptionstid. För besiktningsuppdrag är denna ofta begränsad till två år från det att besiktningen utfördes. Det innebär att även om du upptäcker ett fel efter tre år som besiktningsmannen borde ha sett, kan rätten till ersättning ha gått förlorad.

Skillnaden mellan ansvarsförsäkring och dolda fel-försäkring

Det är lätt att blanda ihop dessa två begrepp, men de fyller helt olika funktioner:

• Ansvarsförsäkring: Skyddar mot fel som besiktningsmannen borde ha hittat men missat. Den täcker besiktningsmannens yrkesansvar.
• Dolda fel-försäkring: Skyddar mot fel som inte gick att hitta vid en noggrann besiktning. Denna tecknas oftast av säljaren för att täcka dennes 10-åriga ansvar enligt Jordabalken.

Vanliga frågor (FAQ)

Vad ska jag göra om jag upptäcker ett fel i protokollet?

Du bör omedelbart kontakta besiktningsmannen skriftligen. Beskriv felet noggrant och förklara varför du anser att det borde ha upptäckts vid besiktningen. Dokumentera med bilder.

Täcker försäkringen dolda fel?

Nej, en ansvarsförsäkring täcker aldrig dolda fel. Ett dolt fel är per definition något som en besiktningsman inte kan upptäcka vid en okulär besiktning. För sådana fel vänder man sig mot säljaren.

Hur mycket ersättning kan man få?

Ersättningen baseras på skadans storlek, men är begränsad till det försäkringsbelopp besiktningsmannen har i sin poliss. Det finns ofta en självrisk som dras av, och åldersavdrag kan tillämpas på det material som ska repareras.

Kan jag kräva ersättning om jag inte själv anlitade besiktningsmannen?

Detta är komplicerat. Som huvudregel gäller ansvaret mot den som är part i avtalet. Om säljaren har låtit göra en besiktning (“förbesiktigat”) måste köparen ofta göra en så kallad köpargenomgång med besiktningsmannen för att överta rätten att reklamera mot försäkringen.

Hur bevisar jag att besiktningsmannen varit oaktsam?

Det krävs ofta ett utlåtande från en annan sakkunnig eller expert som kan intyga att felet var så pass uppenbart att en fackman vid en normal genomgång borde ha reagerat och noterat det i protokollet.

Sammanfattning

Ansvarsförsäkringen är en grundpelare för tryggheten i fastighetsaffären. Den fungerar som en säkerhetsventil om den mänskliga faktorn orsakar fel i besiktningsprotokollet. För dig som köpare innebär det att det finns en ekonomisk motpart att rikta krav mot, förutsatt att du agerar snabbt och kan påvisa att besiktningsmannen inte utfört sitt uppdrag fackmässigt. Kontrollera alltid att din besiktningsman är certifierad och innehar en giltig ansvarsförsäkring innan du skriver under uppdragsavtalet.

Om författaren

Billy Johansson

Roll: Tidigare fastighetsmäklare och bolånerådgivare. Mitt mål är att du ska slippa säljsnacket och istället få de hårda fakta du behöver för att göra ditt livs affär. Inget flum, bara praktisk erfarenhet och koll på siffrorna.

Viktig information

• Detta innehåll är endast för informationsändamål och utgör inte finansiell rådgivning.
• Kontrollera alltid aktuella villkor och priser hos respektive aktör innan beslut.
• Rådfråga en oberoende rådgivare vid behov.