Hur fungerar en framtidsfullmakt vid bostadsförsäljning? En guide för anhöriga

Det viktigaste först

• Giltighet: En framtidsfullmakt träder i kraft när fullmaktsgivaren inte längre kan fatta egna beslut på grund av sjukdom eller liknande.
• Omfattning: Fullmakten måste uttryckligen nämna att den omfattar försäljning av fast egendom eller bostadsrätt.
• Bankens roll: Banker och Lantmäteriet har strikta krav på fullmaktens utformning och bevittning.
• Jäv: Fullmaktshavaren får inte köpa bostaden själv eller sälja till närstående utan att särskilda regler följs.

En framtidsfullmakt är ett kraftfullt verktyg som gör det möjligt för en person att i förväg bestämma vem som ska sköta deras angelägenheter om de i framtiden förlorar beslutsförmågan. Vid en bostadsförsäljning är detta ofta avgörande för att undvika behovet av en god man, vilket kan vara en mer tidskrävande process.

Vad är en framtidsfullmakt?

Framtidsfullmakten infördes i svensk lag 2017 som ett komplement till systemet med god man och förvaltare. Tanken är att privatpersoner ska få större kontroll över sin framtid och kunna välja en person de litar på för att hantera ekonomi och personliga angelägenheter. För att fullmakten ska vara giltig vid en försäljning av en villa eller bostadsrätt krävs det att den uppfyller specifika formkrav enligt lagen om framtidsfullmakter.

Krav på fullmakten vid försäljning av bostad

När en bostad ska säljas krävs hög säkerhet. Eftersom en försäljning innebär en stor ekonomisk transaktion och juridiska bindningar (såsom köpekontrakt och köpebrev), granskas fullmakten noga av både mäklare, bank och Lantmäteriet.

Specifik formulering krävs

För att en framtidsfullmakt ska kunna användas för att sälja en fastighet eller en bostadsrätt räcker det oftast inte med en generell formulering om att “sköta min ekonomi”. Det rekommenderas starkt att det uttryckligen står att fullmaktshavaren har rätt att “överlåta, sälja eller pantsätta fast egendom och bostadsrätt”.

Vittnen och original

Fullmakten måste vara skriftlig och bevittnad av två personer samtidigt. Vittnena får inte vara make, sambo, barn eller nära släkting till fullmaktshavaren. Vid försäljningen krävs nästan alltid att originalhandlingen uppvisas.

När träder fullmakten i kraft?

Det är fullmaktshavaren som i första hand bedömer när fullmaktsgivarens tillstånd är sådant att fullmakten ska börja gälla. Det handlar om situationer där personen på grund av psykisk störning, hälsotillstånd eller liknande inte längre kan ta hand om de angelägenheter som fullmakten avser.

I vissa fall kan fullmaktsgivaren ha skrivit in i dokumentet att ikraftträdandet måste prövas av domstol. Om så inte är fallet räcker det med att fullmaktshavaren gör bedömningen, men för att underlätta vid en bostadsförsäljning kräver banker ofta ett läkarintyg som styrker personens tillstånd.

Tabell: Framtidsfullmakt vs God man

Egenskap	Framtidsfullmakt	God man
Vem bestämmer?	Fullmaktsgivaren väljer själv i förväg.	Tingsrätten utser (efter förslag).
Tillsyn	Ingen obligatorisk tillsyn (om inte skrivet).	Överförmyndaren granskar årligen.
Flexibilitet	Mycket hög och snabb vid försäljning.	Kräver överförmyndarens samtycke för försäljning.
Kostnad	Engångskostnad för upprättande.	Årligt arvode till gode mannen.

Praktiska steg vid bostadsförsäljning med framtidsfullmakt

1. Verifiera fullmaktens innehåll: Kontrollera att rätten att sälja bostad finns med.
2. Skaffa läkarintyg: Om banken eller Lantmäteriet kräver bevis på att givaren inte längre kan fatta beslut.
3. Anlita mäklare: Fullmaktshavaren skriver under förmedlingsuppdraget i givarens namn.
4. Kontraktsskrivning: Fullmaktshavaren signerar köpekontrakt och köpebrev. Det ska framgå tydligt att personen skriver under som fullmaktshavare.
5. Lagfart: Vid försäljning av hus skickas fullmakten i original till Lantmäteriet tillsammans med ansökan om lagfart för den nya köparen.

Jävssituationer att se upp för

En viktig aspekt vid bostadsförsäljning är jävsregler. En fullmaktshavare får inte företräda fullmaktsgivaren om det finns motstridiga intressen. Om fullmaktshavaren till exempel vill köpa bostaden av fullmaktsgivaren, eller om bostaden ägs gemensamt och båda parter påverkas av försäljningen på ett sätt som gynnar fullmaktshavaren, kan en god man behöva utses tillfälligt för just den affären. (se Vad betyder det att en bostadsrättsförening har en hög belåningsgrad? Guide för 2026)

Vanliga frågor om framtidsfullmakter och bostad

Kan jag sälja min mammas hus om jag har en framtidsfullmakt?

Ja, förutsatt att fullmakten har trätt i kraft och att den innehåller rätten att sälja fast egendom. Du agerar då i hennes ställe och har samma befogenheter som hon själv skulle ha haft.

Behöver mäklaren godkänna fullmakten?

Mäklaren har en skyldighet att kontrollera identitet och behörighet. Mäklaren kommer att granska fullmakten noga för att säkerställa att försäljningen är laglig och att köparen kan få lagfart.

Vad händer om fullmakten är otydlig?

Om det råder tveksamhet kring om fullmakten täcker försäljning av bostad kan Lantmäteriet neka lagfart. I sådana fall kan man tvingas ansöka om god man för att genomföra försäljningen, vilket tar längre tid.

Gäller framtidsfullmakten efter dödsfall?

Normalt sett upphör inte en framtidsfullmakt vid dödsfall, om det inte står i fullmakten att den ska upphöra. Efter dödsfallet är det dock dödsboets delägare som gemensamt förvaltar egendomen, och fullmakten förlorar ofta sin praktiska betydelse vid försäljning av fastigheter.

Exempel på användning

Erik har en framtidsfullmakt för sin far, Olof. Olof drabbas av demens och kan inte längre bo kvar i sin villa. Erik bedömer att fullmakten har trätt i kraft och hämtar ett läkarintyg. I fullmakten står det: “Min son Erik har rätt att för min räkning sälja min fastighet”. Erik kontaktar en mäklare, visar upp originalfullmakten och läkarintyget. Mäklaren kan därefter genomföra försäljningen där Erik skriver under alla dokument å Olofs vägnar. Pengarna från försäljningen sätts in på Olofs konto för att betala hans framtida boendekostnader.

För att säkerställa att din framtidsfullmakt är juridiskt hållbar bör du alltid rådgöra med en jurist eller en expert på familjerätt innan dokumentet färdigställs. En korrekt utformad fullmakt skapar trygghet för både dig och dina anhöriga.

Om författaren

Billy Johansson

Roll: Tidigare fastighetsmäklare och bolånerådgivare. Mitt mål är att du ska slippa säljsnacket och istället få de hårda fakta du behöver för att göra ditt livs affär. Inget flum, bara praktisk erfarenhet och koll på siffrorna.

Viktig information

• Detta innehåll är endast för informationsändamål och utgör inte finansiell rådgivning.
• Kontrollera alltid aktuella villkor och priser hos respektive aktör innan beslut.
• Rådfråga en oberoende rådgivare vid behov.