Hur fungerar en överlåtelse av pantbrev vid försäljning? En komplett guide

Det viktigaste först

• Definition: Pantbrev är en säkerhet som en fastighetsägare lämnar till en långivare i utbyte mot ett lån. Det representerar en inteckning i fastigheten.
• Överlåtelse: Vid en fastighetsförsäljning hanteras pantbreven oftast genom att säljarens lån löses och köparen kan använda befintliga pantbrev för sina egna lån, eller så tas nya pantbrev ut.
• Elektroniska pantbrev: De flesta pantbrev är idag digitala (datapantbrev), vilket förenklar överföringsprocessen avsevärt jämfört med äldre fysiska pantbrev.
• Betydelse: Korrekt hantering av pantbrev är avgörande för en smidig fastighetsaffär och för att undvika komplikationer i samband med finansiering och lagfart.

Att förstå hur pantbrev fungerar, särskilt vid en fastighetsförsäljning, är grundläggande för både köpare och säljare. Denna guide syftar till att förklara processen steg för steg och belysa vad som är viktigt att tänka på.

Vad är ett pantbrev?

Ett pantbrev är ett bevis på att en fastighet är intecknad, det vill säga att en del av fastighetens värde har reserverats som säkerhet för ett lån. När du tar ett lån med din fastighet som säkerhet, ansöker du om en inteckning hos Lantmäteriet. När inteckningen har beviljats utfärdar Lantmäteriet ett pantbrev. Detta pantbrev överlämnas sedan till långivaren som säkerhet för lånet.

Pantbrev kan vara antingen fysiska (skriftliga) eller digitala (datapantbrev). Idag är nästan alla nya pantbrev digitala, vilket är både säkrare och effektivare i hanteringen. Ett pantbrev har ett angivet belopp, vilket motsvarar det maximala belopp som kan pantsättas med just det pantbrevet.

Fysiska och digitala pantbrev

Fysiska pantbrev: Dessa är fysiska dokument som utfärdades av Lantmäteriet förr i tiden. De har ett högt säkerhetsvärde och förvaras oftast av banken som har lånat ut pengar. Vid en försäljning eller omförhandling av lån måste det fysiska pantbrevet hanteras och skickas mellan parterna.

Digitala pantbrev (datapantbrev): Dessa är idag standard och lagras elektroniskt i Lantmäteriets pantbrevsregister. De är kopplade till fastigheten via fastighetsbeteckningen och kan enkelt överföras mellan olika långivare elektroniskt. Detta gör hanteringen betydligt snabbare och säkrare, då risken för att pantbrev tappas bort eller förstörs elimineras.

Varför är pantbrev viktiga vid försäljning?

Pantbreven är en central del av finansieringen av en fastighet. För säljaren representerar de den säkerhet som banken har haft för säljarens befintliga bolån. För köparen är de viktiga eftersom de avgör hur mycket köparen kan låna med fastigheten som säkerhet, samt vilka kostnader som uppstår för eventuella nya pantbrev.

När en fastighet säljs måste säljarens befintliga lån lösas. Detta innebär att banken som har pantbreven som säkerhet får tillbaka sina pengar. När lånet är löst, “frigörs” pantbreven, vilket innebär att de inte längre används som säkerhet för det lånet. De kan då antingen makuleras, eller, vilket är vanligast, användas av den nya ägaren för dennes nya lån.

Överlåtelseprocessen steg för steg

Processen för överlåtelse av pantbrev vid försäljning involverar flera steg och aktörer. Nedan beskrivs den typiska gången:

1. Försäljning av fastigheten och köparens finansiering

När en köpare och säljare är överens om priset och skriver ett köpekontrakt för fastigheten, påbörjas också processen för köparens finansiering. Köparen ansöker om ett bolån hos sin bank. Banken granskar då fastighetens inteckningar och pantbrevssituation.

2. Säljarens lån löses

Vid tillträdet, eller strax innan, kommer köparens bank att överföra köpeskillingen till säljaren. En del av denna köpeskilling används för att lösa säljarens befintliga bolån. När lånet är löst, meddelar säljarens bank Lantmäteriet att pantbreven inte längre utgör säkerhet för säljarens lån. Om det är digitala pantbrev, uppdateras registret automatiskt.

3. Köparens bank pantsätter pantbreven

När pantbreven är “fria” från säljarens lån, kan köparens bank använda dessa som säkerhet för köparens nya lån. Detta sker genom en pantförskrivning, där köparen förskriver pantbreven till sin bank. Om de befintliga pantbreven inte räcker till för köparens lån (till exempel om köpeskillingen är högre än de befintliga pantbreven), måste köparen ansöka om nya inteckningar och pantbrev hos Lantmäteriet.

Process-steg	Ansvarig part	Beskrivning
Tecknande av köpekontrakt	Köpare/Säljare	Fastighetsförsäljningen blir formellt bindande.
Köparens låneansökan	Köpare	Köparen ansöker om bolån och informerar sin bank om fastighetens pantbrev.
Säljarens lån löses	Säljarens bank	Vid tillträdet löses säljarens befintliga bolån, och banken avregistrerar sin panträtt.
Pantbrev “frigörs”	Lantmäteriet/Bank	Digitala pantbrev blir tillgängliga för ny pantsättning när säljarens lån är löst. Fysiska pantbrev returneras till ägaren (eller ny bank) för hantering.
Ny pantsättning	Köparens bank	Köparen förskriver befintliga pantbrev till sin bank som säkerhet för det nya lånet. Om nödvändigt ansöks om nya inteckningar och pantbrev för att täcka hela lånebehovet.
Ansökan om lagfart och nya pantbrev	Köpare	Köparen ansöker om lagfart hos Lantmäteriet för att bli registrerad som fastighetsägare. Samtidigt ansöker köparen om eventuella nya inteckningar och pantbrev som krävs för lånet. Det kan även vara aktuellt att ansöka om att ta ut ett nytt pantbrev, trots att de gamla är tillräckliga, om banken föredrar det av någon anledning. Detta medför dock extra kostnader som kan undvikas om de gamla pantbreven kan utnyttjas.

4. Ansökan om lagfart och eventuella nya pantbrev

Efter att köpet är klart och köpeskillingen betald, ansöker köparen om lagfart hos Lantmäteriet för att officiellt registrera sig som ägare till fastigheten. Samtidigt kan köparen, om de befintliga pantbreven inte räcker till för det nya lånet, ansöka om att ta ut nya inteckningar och därmed nya pantbrev. Detta medför en stämpelskatt på 2 % av pantbrevsbeloppet samt en expeditionsavgift. (se Vad betyder det att en bostadsrättsförening har en hög belåningsgrad? Guide för 2026)

Exempel: En fastighet säljs för 3 000 000 kr. Säljaren har befintliga pantbrev på totalt 2 000 000 kr. Köparen behöver låna 2 500 000 kr. Köparen kan då använda de befintliga pantbreven på 2 000 000 kr och behöver ansöka om ett nytt pantbrev på 500 000 kr. Stämpelskatten för det nya pantbrevet blir då 2 % av 500 000 kr = 10 000 kr, plus en expeditionsavgift.

Kostnader kopplade till pantbrev

Vid överlåtelse av pantbrev, eller när nya pantbrev behöver tas ut, uppstår det vissa kostnader:

• Stämpelskatt för nya pantbrev: Denna skatt är 2 % av pantbrevets belopp och betalas till Lantmäteriet när nya inteckningar tas ut. Denna kostnad kan vara betydande, varför det ofta är fördelaktigt att använda befintliga pantbrev.
• Expeditionsavgift: En fast avgift tas ut av Lantmäteriet för varje ansökan om inteckning.

Det är viktigt att notera att om det finns tillräckligt med befintliga pantbrev i fastigheten, kan köparen spara kostnaden för stämpelskatt. Mäklaren har en skyldighet att informera om dessa kostnader och hur de påverkar affären.

Rollen för bank och mäklare

Vid en fastighetsförsäljning med pantbrev inblandade har både banken och fastighetsmäklaren viktiga roller:

• Banken: Både säljarens och köparens banker hanterar de ekonomiska transaktionerna. Säljarens bank löser lånet och meddelar att pantbreven är fria. Köparens bank pantsätter de befintliga och eventuellt nya pantbreven som säkerhet för köparens lån.
• Fastighetsmäklaren: Mäklaren bistår med information om fastighetens pantbrevssituation, hjälper till att samordna kommunikationen mellan köpare, säljare och deras banker, samt ser till att alla relevanta dokument hanteras korrekt. Mäklaren har också en viktig roll att informera köpare och säljare om vilka kostnader som är förknippade med lagfart och pantbrev.

Vanliga frågor om överlåtelse av pantbrev

Kan man sälja en fastighet utan att lösa pantbreven?

Nej, när en fastighet säljs måste säljarens lån, som pantbreven är säkerhet för, lösas. Pantbreven frigörs då och kan användas av den nya ägaren. Detta säkerställer att fastigheten överlåts utan de gamla skulderna.

Vad händer om det inte finns tillräckligt med pantbrev för köparens lån?

Om de befintliga pantbreven inte räcker till för att täcka köparens nya lån, måste köparen ansöka om nya inteckningar och pantbrev hos Lantmäteriet. Detta medför kostnader i form av stämpelskatt och expeditionsavgift.

Vad är skillnaden mellan ett pantbrev och en inteckning?

En inteckning är själva registreringen i fastighetsregistret som innebär att fastigheten har ställts som säkerhet. Ett pantbrev är det fysiska eller digitala beviset på denna inteckning. Pantbrevet i sig är alltså inte inteckningen, utan ett dokument som bekräftar den.

Måste man använda de befintliga pantbreven?

Nej, köparen har ingen skyldighet att använda de befintliga pantbreven. Det är dock nästan alltid ekonomiskt fördelaktigt att göra det för att undvika kostnader för stämpelskatt vid uttag av nya pantbrev. En bank kan däremot vilja ha pantbrev med ett visst utseende eller viss lydelse, vilket kan föranleda att de kräver att nya pantbrev tas ut trots att de gamla är tillräckliga.

Hur vet jag vilka pantbrev som finns i fastigheten?

Information om befintliga inteckningar och pantbrev finns i fastighetsregistret hos Lantmäteriet. Både fastighetsmäklaren och banken kan hjälpa dig att få fram denna information vid en fastighetsaffär.

Vad är en pantförskrivning?

En pantförskrivning är ett avtal där fastighetsägaren förskriver (lämnar) pantbreven som säkerhet för ett specifikt lån till en specifik långivare. Detta är det formella steget där pantbreven kopplas till lånet.

Slutsats

Överlåtelse av pantbrev är en integrerad del av varje fastighetsförsäljning. Att förstå hur processen går till, vilka kostnader som kan uppstå och vilken roll de olika aktörerna spelar, är avgörande för en smidig affär. Genom att dra nytta av befintliga digitala pantbrev kan både tid och pengar sparas. Har du ytterligare frågor kring pantbrev eller fastighetsaffärer, rekommenderas att du kontaktar en bank eller en erfaren fastighetsmäklare för rådgivning.

Om författaren

Billy Johansson

Roll: Tidigare fastighetsmäklare och bolånerådgivare. Mitt mål är att du ska slippa säljsnacket och istället få de hårda fakta du behöver för att göra ditt livs affär. Inget flum, bara praktisk erfarenhet och koll på siffrorna.

Viktig information

• Detta innehåll är endast för informationsändamål och utgör inte finansiell rådgivning.
• Kontrollera alltid aktuella villkor och priser hos respektive aktör innan beslut.
• Rådfråga en oberoende rådgivare vid behov.