Vad betyder det att en bostadsrättsförening har en negativ resultaträkning?

Som expert inom bostadsekonomi möter jag ofta blivande köpare som drabbas av lätt panik när de öppnar en årsredovisning och ser att sista raden lyser röd. Faktum är att det i många fall är helt planerat och en naturlig följd av hur redovisningsregler fungerar för fastighetsägande juridiska personer.

Las var guide om Upplåtelseavtal vid nyproduktion: En komplett juridisk och ekonomisk guide.

Att förstå skillnaden mellan kassaflöde och bokfört resultat är nyckeln till att göra en trygg affär. I den här guiden går vi på djupet med vad en negativ resultaträkning faktiskt innebär, när du bör oroa dig och när du kan sitta lugnt i båten.

Det viktigaste först

• Ett negativt resultat beror oftast på avskrivningar, vilka är en bokföringsteknisk kostnad som inte påverkar föreningens likvida medel.
• Det kritiska för en förenings överlevnad är kassaflödet, det vill säga om månadsavgifterna täcker de faktiska utgifterna för drift, underhåll och räntor.
• En förening med stora underskott över lång tid kan behöva höja avgifterna kraftigt om de inte har tagit höjd för framtida underhåll.

Vad är en negativ resultaträkning i en BRF?

När vi pratar om att en bostadsrättsförening har en negativ resultaträkning betyder det helt enkelt att de bokförda kostnaderna är större än de totala intäkterna under ett räkenskapsår. Intäkterna består främst av medlemmarnas årsavgifter och eventuella hyror från lokaler eller parkeringsplatser. Kostnaderna inkluderar allt från sopkörning och el till räntekostnader och den stora posten: avskrivningar.

Det är viktigt att komma ihåg att en bostadsrättsförening inte drivs i vinstsyfte. Målet för styrelsen är att hålla fastigheten i gott skick och säkerställa en stabil ekonomi för medlemmarna över tid. Därför är det vanligt att föreningar siktar på ett resultat som ligger nära noll eller till och med något minus, förutsatt att de har kontroll på sina likvida medel.

Om resultatet är negativt år efter år utan att styrelsen har en förklaring, kan det dock vara ett tecken på att månadsavgifterna är för lågt satta. Detta är särskilt vanligt i nyproduktioner där man ibland använder lockkalkyler för att sälja in lägenheterna, vilket vi även diskuterar i guiden om vad en bostadsrättsförenings ekonomiska plan innebär.

Skillnaden mellan bokfört resultat och kassaflöde

För att förstå varför röda siffror inte alltid är farliga måste vi skilja på resultat och kassaflöde. Resultatet är ett bokföringstekniskt begrepp. Kassaflödet däremot är den faktiska rörelsen av pengar in och ut från föreningens bankkonto. En förening kan visa ett minusresultat på 500 000 kronor men ändå ha ökat sina likvida medel på banken under samma år.

Detta beror på att vissa kostnader i resultaträkningen inte innebär att pengar lämnar kontot. Den absolut största posten här är avskrivningen. När en förening köper eller bygger ett hus fördelas kostnaden för byggnaden ut över många år (ofta 50–100 år). Varje år bokförs en del av detta som en kostnad, trots att pengarna för bygget betalades för länge sedan.

Om föreningen har ett positivt kassaflöde innebär det att medlemmarnas avgifter räcker till att betala räntor, löpande drift och att spara till framtiden. Om kassaflödet däremot är negativt betyder det att föreningen tär på sina sparade pengar eller måste ta nya lån för att betala sina räkningar – och det är då varningsklockorna bör ringa.

Exempel: Skillnaden i praktiken

Föreställ dig Brf Tallkotten. De har intäkter på 2 000 000 kr. Deras driftkostnader och räntor landar på 1 500 000 kr. De har alltså 500 000 kr kvar i kassan. Men, de har också avskrivningar på huset som uppgår till 800 000 kr per år.

• Bokfört resultat: 2 000 000 - 1 500 000 - 800 000 = -300 000 kr (Negativt)
• Kassaflöde: 2 000 000 - 1 500 000 = +500 000 kr (Positivt)

I detta scenario mår föreningen egentligen bra, trots minusresultatet, eftersom de sparar pengar varje månad.

Varför visar nyproduktion ofta negativa resultat?

Det är nästan regel snarare än undantag att nybildade föreningar visar negativa resultat de första åren. Detta beror på flera faktorer. För det första är byggnaderna värderade högt, vilket leder till stora avskrivningar. För det andra är belåningen ofta högre i början innan föreningen hunnit amortera ner skulderna.

Där framgår det ofta att föreningen planerar för negativa resultat de första åren. Man bör dock vara vaksam på om kalkylen bygger på extremt låga räntor som inte längre är aktuella. Få helhetsbilden i Oäkta Bostadsrättsförening: En Komplett Guide om Konsekvenser och Beskattning. Komplett guide för 2026. Komplett guide för 2026, Ägarlägenhet eller bostadsrätt? Komplett guide för 2026.

En annan aspekt är att nyproduktioner ofta saknar en upparbetad inre reparationsfond för de enskilda lägenheterna, vilket gör att medlemmarna själva bär en större risk för framtida inre underhåll, även om själva fastigheten är ny och garantier finns.

Tabell: När är ett negativt resultat acceptabelt?

Situation	Riskgrad	Förklaring
Planerade avskrivningar	Låg	Föreningen har ett starkt kassaflöde men bokför tekniska avskrivningar.
Stora engångsunderhåll	Låg/Medium	Föreningen har renoverat taket eller bytt stammar med sparade medel.
Hög belåning + räntehöjning	Hög	Resultatet är negativt för att räntekostnaderna äter upp alla intäkter.
Lockavgifter i nyproduktion	Medium/Hög	Avgifterna är medvetet satta för lågt för att locka köpare.
Negativt kassaflöde	Mycket Hög	Intäkterna räcker inte ens till de faktiska utgifterna (drift och räntor).

Hur du analyserar årsredovisningen som ett proffs

För att avgöra om det negativa resultatet är ett problem behöver du titta på kassaflödesanalysen eller räkna fram kassaflödet själv. Ett enkelt sätt är att ta årets resultat och lägga tillbaka avskrivningarna. Om summan blir positiv har föreningen ett överskott i sin operativa verksamhet.

En annan viktig parameter är föreningens belåning per kvadratmeter. Om en förening har en hög belåningsgrad i kombination med ett negativt kassaflöde är risken för avgiftshöjningar mycket stor. Du bör också titta på hur stora de likvida medlen (pengar på banken) är i förhållande till de kommande underhållsbehoven.

Vanliga misstag vid granskning av föreningens ekonomi

Ett av de vanligaste misstagen köpare gör är att bara titta på “årets resultat” och sedan jämföra det med månadsavgiften. En låg månadsavgift kan vara en varningssignal om föreningen samtidigt går med stort underskott och inte amorterar på sina lån. Det innebär i praktiken att du betalar en för låg hyra idag, men riskerar att få betala dyrt imorgon genom kraftiga avgiftshöjningar eller kapitaltillskott.

Ett annat misstag är att ignorera underhållsplanen. En förening kan visa ett fantastiskt positivt resultat år efter år genom att helt enkelt strunta i att måla om fönster eller renovera hissar. När underhållet väl måste göras finns inga pengar, och föreningen tvingas ta stora lån som belastar ekonomin framöver.

Steg-för-steg: Så kontrollerar du risken

1. Hitta avskrivningarna: Leta upp posten “Avskrivningar” i resultaträkningen. Lägg till detta belopp till årets resultat. Är summan positiv?
2. Kolla likvida medel: Hur mycket pengar finns på banken vid årets slut? Räcker det till ett års räntebetalningar om räntan dubblas?
3. Granska lånen: När går föreningens lån ut? Om stora lån ska läggas om snart till en högre ränta kommer resultatet att försämras drastiskt.
4. Läs förvaltningsberättelsen: Här skriver styrelsen ofta varför resultatet blev som det blev. Letar de efter nya intäktskällor eller planerar de för avgiftshöjningar?
5. Jämför belåningen: Se hur föreningens skuld per kvadratmeter står sig mot liknande föreningar i området.

FAQ - Vanliga frågor om negativt resultat i BRF

Blir jag personligen betalningsansvarig om föreningen går i konkurs? Nej, en bostadsrättshavare har inget personligt betalningsansvar för föreningens skulder. Däremot förlorar du din insats (värdet på din lägenhet) om föreningen går i konkurs och fastigheten säljs på exekutiv auktion. Din bostadsrätt blir då i praktiken en hyresrätt.

Inte nödvändigtvis. Om minuset beror på avskrivningar eller planerade renoveringar som finansierats med sparade pengar kan föreningen vara mycket välskött. Det viktiga är att kassaflödet är stabilt.

Hur mycket bör en förening gå plus varje år? Det finns inget fast belopp, men en tumregel är att föreningen bör spara tillräckligt för att täcka framtida underhåll enligt underhållsplanen utan att behöva låna till 100% av kostnaden.

Varför amorterar inte föreningen om de har ett negativt resultat? Amortering syns inte i resultaträkningen (det är en balanspost), men det kräver likvida medel. En förening med negativt bokfört resultat kan mycket väl amortera stora belopp om deras kassaflöde är starkt.

Vad händer om resultatet är negativt på grund av räntor? Detta är ett allvarligare tecken. Om medlemmarnas avgifter inte täcker räntekostnaderna måste avgifterna höjas för att föreningen ska kunna betala sina räkningar till banken.

Slutsats

Att en bostadsrättsförening har en negativ resultaträkning är i sig ingen anledning till oro, men det kräver en djupare analys. Som köpare bör du alltid titta förbi sista raden och fokusera på kassaflödet, belåningsgraden och underhållsplanen. En förening som förstår sina kostnader och kommunicerar öppet om sina underskott är oftast ett tryggare val än en förening med låga avgifter och eftersatt underhåll.

Att förstå den ekonomiska motorn bakom din bostad är det bästa sättet att säkerställa en trygg investering för framtiden. Läs gärna mer om hur olika boendeformer skiljer sig åt, till exempel skillnaden mellan bostadsrätt och äganderätt, för att få en helhetsbild av ditt ägande.

Om författaren

Billy Johansson

Roll: Tidigare fastighetsmäklare och bolånerådgivare. Mitt mål är att du ska slippa säljsnacket och istället få de hårda fakta du behöver för att göra ditt livs affär. Inget flum, bara praktisk erfarenhet och koll på siffrorna.

Viktig information

• Detta innehåll är endast för informationsändamål och utgör inte finansiell rådgivning.
• Kontrollera alltid aktuella villkor och priser hos respektive aktör innan beslut.
• Rådfråga en oberoende rådgivare vid behov.