Vad innebär en klausul om köparens skyldighet att överta befintliga hyresavtal?

Det viktigaste först

• Rättslig kontinuitet: Klausulen innebär att köparen träder i säljarens ställe som hyresvärd och tar över alla rättigheter och skyldigheter.
• Jordabalkens skydd: Enligt svensk lag (Jordabalken) har hyresgäster ett starkt skydd, vilket gör att hyresavtal ofta löper vidare automatiskt vid ägarbyte.
• Ekonomisk påverkan: Befintliga hyresvillkor påverkar fastighetens avkastning och driftskostnader direkt.
• Viktigt med Due Diligence: Köparen måste noggrant granska alla gällande avtal innan undertecknande för att undvika dolda förpliktelser.

När en fastighet säljs som innehåller hyresgäster – oavsett om det rör sig om bostadslägenheter eller kommersiella lokaler – är frågan om hyresavtalens fortlevnad central. En klausul om köparens skyldighet att överta befintliga hyresavtal formaliserar detta övertagande och säkerställer att säljaren blir fri från framtida anspråk kopplade till hyresförhållandena.

Vad innebär klausulen rent juridiskt?

I grunden regleras övertagande av hyresavtal i Jordabalken (JB) 7 kapitel. Huvudregeln i Sverige är att hyresavtal består även om fastigheten byter ägare, förutsatt att vissa kriterier är uppfyllda (till exempel att avtalet är skriftligt och hyresgästen har tillträtt före försäljningen).

Trots lagens grundskydd inkluderas nästan alltid en specifik klausul i köpekontraktet. Detta görs för att tydliggöra ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare. Genom klausulen bekräftar köparen att denne är informerad om avtalen och accepterar att ta över rollen som hyresvärd från och med tillträdesdagen.

Köparens inträde i avtalet

När köparen tar över avtalet innebär det att:

1. Köparen får rätt att uppbära hyra.
2. Köparen blir ansvarig för underhåll och reparationer enligt avtal.
3. Tidigare överenskommelser mellan säljaren och hyresgästen (t.ex. muntliga löften) kan i vissa fall bli bindande för köparen.

Varför är klausulen viktig för säljaren?

Säljaren vill säkerställa att hen inte blir skadeståndsskyldig gentemot hyresgästen efter försäljningen. Om fastigheten säljs utan förbehåll om hyresavtalen, och köparen sedan försöker vräka hyresgästen på felaktiga grunder, kan säljaren i teorin bli ansvarig för avtalsbrott gentemot hyresgästen. Klausulen fungerar som en friskrivning där säljaren överlämnar stafettpinnen helt och hållet.

Analys av hyresavtal vid fastighetsköp

Innan man som köpare skriver under ett kontrakt med denna klausul är det kritiskt att genomföra en grundlig genomgång, en så kallad Due Diligence. Det handlar inte bara om att veta att det finns hyresgäster, utan om att förstå de ekonomiska och juridiska villkoren.

Aspekt	Vad du bör kontrollera
Hyresnivåer	Ligger hyran på marknadsnivå eller finns det risk för hyressänkning?
Avtalstid	Är det tillsvidareavtal eller tidsbestämda avtal med specifika uppsägningstider?
Indexering	(Kommersiellt) Hur justeras hyran för inflation?
Säkerheter	Finns depositioner eller bankgarantier, och hur överförs dessa?
Underhållsskyldighet	Vem ansvarar för inre underhåll och maskinell utrustning?

Exempel: Övertagande av en mindre hyresfastighet

Låt oss säga att du köper en fastighet med fyra lägenheter. I köpekontraktet finns en klausul som stadgar att du övertar befintliga hyresavtal. Efter tillträdet upptäcker du att en av hyresgästerna har ett skriftligt tillägg i sitt avtal som ger dem rätt till fri el och parkeringsplats utan extra kostnad – något säljaren glömt nämna.

Detta visar vikten av att begära ut och läsa igenom varje enskilt hyresavtal och alla bilagor innan köpekontraktet signeras.

Risker för köparen

Den största risken med att överta hyresavtal är dolda villkor. Det kan röra sig om:

• Retroaktiva krav: Hyresgäster kan ha krav på säljaren som följer med fastigheten.
• Brister i lägenheterna: Om säljaren eftersatt underhållet blir det köparens kostnad att åtgärda detta för att uppfylla hyreslagens krav på “lägsta godtagbara standard”.
• Besittningsskydd: För bostadshyresgäster är besittningsskyddet mycket starkt, vilket innebär att du som köpare sällan kan säga upp någon bara för att du vill renovera eller sälja vidare.

Skillnad mellan bostäder och kommersiella lokaler

Det är stor skillnad på att överta ett bostadshyresavtal och ett lokalhyresavtal. Lokalhyresavtal styrs till stor del av avtalsfrihet och innehåller ofta komplexa bilagor om gränsdragningslistor (vem som fixar vad) och fastighetsskatt. Bostäder styrs av tvingande lagstiftning till förmån för hyresgästen, vilket begränsar vad du som ny ägare kan ändra.

FAQ - Vanliga frågor

Kan jag höja hyran direkt efter att jag tagit över fastigheten? Nej, du är bunden av det befintliga avtalet. För bostäder krävs normalt en förhandling med Hyresgästföreningen eller att du påkallar villkorsändring. För lokaler gäller avtalad hyra fram till att avtalsperioden löper ut och kan sägas upp för omförhandling. (se Vad innebär tillträdesdag exakt och vad händer då?)

Vad händer om ett hyresavtal är muntligt? I Sverige är muntliga hyresavtal giltiga. Om hyresgästen har flyttat in har de ett lagstadgat skydd. Som köpare bör du dock kräva att säljaren upprättar skriftliga avtal med alla hyresgäster innan tillträdet för att skapa tydlighet.

Vad händer med depositionerna? Detta är en viktig punkt att reglera i likvidavräkningen. Depositioner som hyresgästerna betalat in till säljaren ska föras över till köparen, eftersom köparen blir den som är skyldig att betala tillbaka pengarna när hyresgästen flyttar.

Kan jag neka att ta över ett specifikt avtal? Om du vill köpa fastigheten men inte acceptera ett visst avtal måste detta förhandlas med säljaren innan kontraktsskrivning. Det kan dock innebära att säljaren måste säga upp hyresgästen, vilket ofta är juridiskt svårt eller förenat med skadeståndskostnader.

Sammanfattningsvis är klausulen om att överta hyresavtal en standard i fastighetsaffärer men kräver noggrannhet. Som finansiell rådgivare rekommenderar jag alltid att man låter en jurist eller en erfaren mäklare granska hyresförteckningen för att säkerställa att fastighetens kalkyl håller även efter att lagfarten beviljats.

Om författaren

Billy Johansson

Roll: Tidigare fastighetsmäklare och bolånerådgivare. Mitt mål är att du ska slippa säljsnacket och istället få de hårda fakta du behöver för att göra ditt livs affär. Inget flum, bara praktisk erfarenhet och koll på siffrorna.

Viktig information

• Detta innehåll är endast för informationsändamål och utgör inte finansiell rådgivning.
• Kontrollera alltid aktuella villkor och priser hos respektive aktör innan beslut.
• Rådfråga en oberoende rådgivare vid behov.