Vad innebär en klausul om säljarens ansvar för att bekosta en ny energideklaration?

Det viktigaste först

• Lagstadgat krav: Säljaren är enligt lag skyldig att visa upp en giltig energideklaration vid försäljning av en byggnad.
• Klausulens syfte: Om en deklaration saknas eller är äldre än 10 år vid försäljningstillfället, används en klausul för att juridiskt binda säljaren att bekosta och genomföra en ny.
• Köparens rätt: Om säljaren vägrar eller glömmer, har köparen rätt att låta upprätta en deklaration på säljarens bekostnad inom sex månader efter tillträdet.
• Kostnad: En energideklaration kostar vanligtvis mellan 3 000 och 6 000 kronor för en villa, beroende på geografiskt läge och komplexitet.

En energideklaration är ett dokument som beskriver hur mycket energi en byggnad förbrukar. Enligt lagen om energideklaration för byggnader är det säljarens ansvar att se till att en sådan finns tillgänglig för spekulanter och köpare. Men vad händer om deklarationen saknas när köpekontraktet ska skrivas? Det är här en specifik klausul i köpekontraktet blir aktuell.

Vad innebär klausulen i praktiken?

Klausulen om säljarens ansvar för att bekosta en ny energideklaration är ett förtydligande av den lagstadgade skyldighet som redan vilar på säljaren. Genom att skriva in detta i köpekontraktet säkerställer man att ansvarsfördelningen är glasklar och att köparen inte drabbas av oväntade kostnader efter tillträdet.

Klausulen reglerar normalt tre saker:

1. Vem som beställer: Att säljaren ska anlita en certifierad energiexpert.
2. Vem som betalar: Att fakturan ska ställas till eller betalas av säljaren.
3. Tidsram: När deklarationen senast ska vara utförd och överlämnad till köparen.

Varför behövs en specifik klausul?

Även om lagen är tydlig med att säljaren ska tillhandahålla dokumentet, händer det att deklarationer har gått ut (de är giltiga i 10 år) eller att säljaren helt enkelt missat att beställa en i tid inför försäljningen. Utan en klausul kan det uppstå diskussioner om köparen har rätt att kräva säljaren på pengar i efterhand, särskilt om priset för fastigheten redan är fastställt.

Lagens krav på energideklaration

Lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader syftar till att främja en effektiv energianvändning. Vid en försäljning ska säljaren:

• Visa upp energideklarationen för spekulanter innan försäljning.
• Överlämna deklarationen till den nya ägaren vid köpet.

Om säljaren trots anmaning inte visar upp en deklaration, ger lagen köparen en speciell rättighet. Köparen får då låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad. Denna rätt gäller i sex månader från det att köparen tillträtt fastigheten.

Exempel på kostnader och omfattning

Typ av byggnad	Ungefärlig kostnad	Giltighetstid
Villa / Kedjehus	3 000 – 6 000 kr	10 år
Bostadsrätt (Föreningens ansvar)	Ingår i månadsavgiften	10 år
Nyproduktion	Ingår ofta i entreprenaden	10 år

Konkret exempel: När säljaren har missat deklarationen

Låt oss titta på ett scenario: Familjen Andersson säljer sin villa. Under kontraktsskrivningen upptäcker mäklaren att den gamla energideklarationen gick ut för två månader sedan. Eftersom köparen vill veta driftskostnaderna och ha dokumentationen i ordning inför ett framtida grönt bolån, lägger mäklaren in följande klausul:. För helhetsbilden kan du läsa Vad innebär det att en fastighet är k-märkt eller q-märkt?. Komplett guide för 2026 och Vad innebär en klausul om köparens skyldighet att respektera ett befintligt hyresavtal?. Komplett guide för 2026.

“Säljaren åtar sig att på egen bekostnad senast på tillträdesdagen tillhandahålla en giltig energideklaration upprättad av en certifierad energiexpert. Om säljaren inte fullgör detta, äger köparen rätt att själv låta upprätta en sådan och debitera säljaren för samtliga kostnader förknippade därmed.”

Detta ger köparen en juridisk trygghet. Om säljaren inte agerar kan köparen beställa tjänsten och dra av summan från den sista betalningen (likvidavräkningen) eller kräva beloppet separat.

Vem utför energideklarationen?

Det är viktigt att poängtera att en energideklaration inte kan göras av vem som helst. Den måste utföras av en oberoende och certifierad energiexpert. Experten besöker fastigheten, går igenom uppvärmningssystem, ventilation och fönster för att sedan räkna ut byggnadens energiprestanda.

Vanliga frågor om energideklarationsklausuler

Vad händer om säljaren vägrar betala?

Om säljaren vägrar trots att det står i kontraktet, kan köparen vända sig till Kronofogden för ett betalningsföreläggande eller i sista hand driva ärendet i tingsrätten som ett småmål. Eftersom lagen är så tydlig vinner köparen nästan alltid dessa tvister. (se Vad innebär en rådighetsinskränkning för en fastighet? En komplett guide)

Måste en bostadsrätt ha en egen energideklaration?

Nej, för bostadsrätter är det bostadsrättsföreningen som ansvarar för att hela byggnaden är deklarerad. Säljaren behöver bara se till att köparen får tillgång till den gemensamma deklarationen. Om föreningen saknar en sådan kan säljaren normalt inte tvingas bekosta en för hela huset själv, men föreningen kan bli förelagd av Boverket att utföra en.

Kan man avtala bort säljarens ansvar?

Nej, säljarens skyldighet att tillhandahålla en energideklaration är tvingande enligt lag. Även om parterna skulle skriva in att “köparen bekostar energideklarationen”, har köparen i vissa fall ändå kvar sin lagliga rätt att kräva säljaren på ersättning, även om det i praktiken sällan sker om man är överens.

Gäller kravet även vid gåva?

Nej, kravet på energideklaration gäller endast vid försäljning. Vid gåva, arv eller bodelning krävs ingen ny deklaration.

Sammanfattning

En klausul om säljarens ansvar för energideklaration är en säkerhetsåtgärd som skyddar köparen från extraavgifter och administrativt krångel. Det är en standardiserad del av de flesta professionella köpekontrakt när dokumentationen inte redan finns på plats vid försäljningsstarten. Genom att förstå vikten av denna klausul kan både köpare och säljare gå igenom fastighetsaffären med större trygghet.

För dig som ska köpa eller sälja är det klokt att kontrollera giltighetstiden på befintliga dokument tidigt i processen för att undvika sista-minuten-lösningar vid kontraktsskrivningen.

Om författaren

Billy Johansson

Roll: Tidigare fastighetsmäklare och bolånerådgivare. Mitt mål är att du ska slippa säljsnacket och istället få de hårda fakta du behöver för att göra ditt livs affär. Inget flum, bara praktisk erfarenhet och koll på siffrorna.

Viktig information

• Detta innehåll är endast för informationsändamål och utgör inte finansiell rådgivning.
• Kontrollera alltid aktuella villkor och priser hos respektive aktör innan beslut.
• Rådfråga en oberoende rådgivare vid behov.