Hur fungerar tomträttsavgäld? Allt om omförhandling och kostnader 2026

Det viktigaste först

• Definition: Tomträtt innebär att du äger huset men hyr marken av kommunen eller staten. Denna hyra kallas tomträttsavgäld.
• Långa avtal: Avgäldsperioderna är ofta 10, 20 eller till och med 60 år, vilket gör att höjningar ofta kommer som en chock när avtalet väl löper ut.
• Beräkning: Avgälden baseras på markens taxeringsvärde och en avgäldsränta som fastställs av markägaren (ofta kommunen).
• Omförhandling: Sker vid periodens slut. Om parterna inte enas avgörs frågan i mark- och miljödomstolen.
• Friköp: Det enda sättet att helt slippa avgälden är att köpa loss marken från kommunen, vilket kräver en betydande kapitalinsats.

Att bo med tomträtt är vanligt i storstäder som Stockholm, Göteborg och Malmö. För många småhusägare och bostadsrättsföreningar är tomträtten en tickande ekonomisk bomb, särskilt i tider då markvärdena har stigit kraftigt samtidigt som rättsläget kring hur höjningar får ske har prövats i domstol.

Vad är tomträttsavgäld?

Tomträtt är en nyttjanderätt som i praktiken är mycket stark – den liknar äganderätt på många sätt, men med den stora skillnaden att marken tillhör någon annan. Som tomträttshavare betalar du en årlig avgift, en avgäld, till markägaren.

Systemet skapades ursprungligen för att ge personer med mindre ekonomiska resurser möjlighet att bygga egna hem utan att behöva köpa dyr mark. Idag har dock systemet blivit föremål för debatt, då kraftiga höjningar av avgälden kan påverka både privatpersoners ekonomi och en bostadsrättsförenings månadsavgifter negativt.

Hur beräknas avgiften?

Avgälden beräknas vanligtvis genom att man multiplicerar markens marknadsvärde (eller en andel av taxeringsvärdet) med en så kallad avgäldsränta.

Formeln ser förenklat ut så här: Markvärde x Avgäldsränta = Årlig tomträttsavgäld

Eftersom markvärdena i Sverige har ökat dramatiskt de senaste decennierna, blir den nya avgälden ofta flerdubbelt högre än den gamla när ett gammalt avtal löper ut.

Omförhandling av tomträttsavgäld

En tomträttsavgäld är låst under en viss tidsperiod, ofta 10 eller 20 år. När denna period närmar sig sitt slut har markägaren rätt att höja avgiften för nästa period.

Processen vid omförhandling

1. Uppsägning av avgälden: Markägaren (kommunen) skickar ett meddelande om att den nuvarande avgälden sägs upp och föreslår en ny, högre nivå. Detta måste ske senast ett år före avgäldsperiodens utgång.
2. Förhandling: Tomträttshavaren kan välja att acceptera förslaget eller begära förhandling. För en bostadsrättsförening är det här viktigt att styrelsen har god koll på underlag och rådande rättspraxis.
3. Domstolsprövning: Om parterna inte kommer överens går ärendet vidare till mark- och miljödomstolen. Domstolen gör då en objektiv bedömning av markens värde och vad som anses vara en skälig avgäldsränta.

Aktuella rättsfall och Smyrna-domen

Under 2025 kom en viktig dom från Högsta Domstolen (det så kallade Smyrnafallet). Domen slog fast att domstolar i högre grad ska ta hänsyn till boendekostnadernas totala påverkan vid avgäldstvister. Detta innebär inte att höjningar stoppas helt, men det har gett tomträttshavare ett visst skydd mot de mest extrema “chockhöjningarna”. Trots detta visar färska domar från början av 2026 att bostadsrättsföreningar fortfarande ofta förlorar tvister om markvärdet är korrekt värderat. För att förstå skillnaderna bättre, läs Hur fungerar överförmyndarnämnden vid fastighetsförsäljning? En guide, Hur fungerar ett samäganderättsavtal i praktiken? En komplett guide och Hur fungerar ett säljarrevers vid bostadsaffärer? Komplett guide för 2026. För att förstå skillnaderna bättre, läs Hur fungerar ett förverkande av handpenning? En komplett guide.

Jämförelse: Tomträtt vs. Friköpt mark

Faktor	Tomträtt	Friköpt mark
Ägande	Du äger byggnaden, inte marken	Du äger både byggnad och mark
Löpande kostnad	Årlig avgäld (kan höjas kraftigt)	Ingen (endast fastighetsavgift)
Finansiering	Lägre inköpspris initialt	Högre lån krävs vid köp
Kontroll	Begränsas av kommunens villkor	Full kontroll över fastigheten
Avdragsrätt	Avgälden är avdragsgill som ränta	Låneräntor är avdragsgilla

Exempel: Så slår höjningen mot en BRF

• Nuvarande avgäld: 200 000 kr per år (fastställd för 20 år sedan).
• Kommunens förslag: 850 000 kr per år (baserat på nytt markvärde).
• Effekt: En ökning med 650 000 kr per år. Om föreningen har 50 lägenheter innebär detta en kostnadsökning på 13 000 kr per lägenhet och år, eller drygt 1 000 kr mer i månadsavgift för varje medlem.

Detta illustrerar varför frågan är så kritisk vid analys av en förenings årsredovisning. Vad betyder det att en bostadsrättsförening har en hög belåningsgrad i kombination med en kommande omförhandling av tomträtten? Det kan innebära en dubbel ekonomisk press.

Friköp – vägen ut ur systemet

Det enda permanenta sättet att bli av med avgälden är att köpa loss marken. Många kommuner erbjuder friköp, men priset baseras ofta på en procentsats av marktaxeringsvärdet.

Under 2026 har vissa städer, som Göteborg, börjat titta på modeller där man kan köpa loss marken till 50–65 % av marktaxeringsvärdet för att underlätta för hushållen. För en bostadsrättsförening kräver ett friköp ofta att man tar upp nya lån. Här blir det en avvägning mellan att betala ränta på ett lån eller att betala avgäld till kommunen.

Skattemässiga aspekter

För privatpersoner (småhusägare) är tomträttsavgälden avdragsgill i deklarationen på samma sätt som bolåneräntor (30 % avdrag upp till 100 000 kr, därefter 21 %). Detta lindrar den ekonomiska smällen något, men för de som drabbas av sexsiffriga höjningar räcker avdraget sällan för att kompensera för den ökade månadskostnaden.

Vanliga frågor om tomträttsavgäld

Hur ofta höjs tomträttsavgälden? Det beror på avtalets löptid, men vanligast är var 10:e eller 20:e år. Kontrollera ditt specifika avtal eller föreningens ekonomiska plan.

Kan jag vägra en höjning? Nej, du kan inte ensidigt vägra, men du kan bestrida storleken på höjningen i domstol om du anser att kommunens värdering av marken är felaktig.

Vad händer om jag inte har råd med höjningen? Det finns tyvärr inget generellt skyddsnät för detta. I extrema fall kan man tvingas sälja sin bostad. Det är därför viktigt att ha framförhållning och bygga upp ekonomiska buffertar.

Är tomträtt sämre än äganderätt? Ur ett ekonomiskt stabilitetsperspektiv anses äganderätt (friköpt tomt) vara tryggare då du slipper osäkerheten vid omförhandlingar. Tomträtt kan dock möjliggöra ett boende i ett attraktivt område till ett lägre initialt pris.

Kan kommunen säga upp tomträtten helt? Ja, men det är mycket ovanligt. Det får endast ske om marken behövs för stora samhällsnyttiga ändamål (exempelvis nya järnvägar eller infrastruktur). I sådana fall har tomträttshavaren rätt till ersättning.

Sammanfattning

Att förstå hur tomträttsavgäld fungerar är avgörande för alla som äger eller planerar att köpa en bostad på annans mark. Med stigande markvärden och ett rättsläge i förändring är det viktigare än någonsin att läsa på om när nästa omförhandling sker och hur det påverkar din eller din förenings ekonomi. Genom att proaktivt undersöka möjligheter till friköp eller förbereda sig för förhandling kan man skapa en tryggare boendeekonomi.

Om författaren

Billy Johansson

Roll: Tidigare fastighetsmäklare och bolånerådgivare. Mitt mål är att du ska slippa säljsnacket och istället få de hårda fakta du behöver för att göra ditt livs affär. Inget flum, bara praktisk erfarenhet och koll på siffrorna.

Viktig information

• Detta innehåll är endast för informationsändamål och utgör inte finansiell rådgivning.
• Kontrollera alltid aktuella villkor och priser hos respektive aktör innan beslut.
• Rådfråga en oberoende rådgivare vid behov.