Vad innebär fastighetsmäklarlagen för mig som säljare? En komplett guide

Det viktigaste först

• Opartiskhet: Mäklaren ska vara en opartisk mellanman mellan säljare och köpare, utom i prisfrågan där mäklaren främst ska tillvarata säljarens ekonomiska intressen.
• Omsorgsplikt: Mäklaren har en lagstadgad skyldighet att utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och enligt god fastighetsmäklarsed.
• Skriftliga avtal: Förmedlingsuppdraget måste vara skriftligt för att mäklaren ska ha rätt till provision (arvode).
• Upplysningsplikt: Mäklaren är skyldig att informera köparen om fastighetens skick och säljarens kännedom om fel.
• Kontrollskyldighet: Mäklaren måste kontrollera vem som äger fastigheten och vilka belastningar (som pantbrev och servitut) som finns.

Att sälja sin bostad är ofta en av livets största affärer. För att skydda både konsumenter och marknadens integritet finns fastighetsmäklarlagen (2021:516). Som säljare fungerar lagen som en trygghet som säkerställer att mäklaren agerar professionellt, men den ställer också krav på hur samarbetet ska se ut.

Mäklarens roll som opartisk mellanman

En av de mest centrala delarna i fastighetsmäklarlagen är principen om opartiskhet. Trots att det är du som säljare som anlitar och betalar mäklaren, säger lagen att mäklaren ska vara en länk mellan båda parter.

Mäklaren ska hjälpa både säljare och köpare att fatta välgrundade beslut. Det finns dock ett viktigt undantag från opartiskheten: priset. I förhandlingen om köpeskillingen ska mäklaren särskilt beakta säljarens ekonomiska intressen. Detta innebär att mäklaren ska försöka få ut ett så bra pris som möjligt för din bostad, samtidigt som processen sker på ett ärligt sätt.

Förmedlingsuppdraget och skriftlighetskravet

För att fastighetsmäklarlagen ska ge dig fullt skydd krävs ett skriftligt förmedlingsuppdrag. Detta är ett avtal mellan dig och mäklarföretaget. Utan ett skriftligt avtal har mäklaren i regel inte rätt till arvode, även om bostaden blir såld.

I avtalet ska följande framgå:

• Vilken fastighet/bostadsrätt som avses.
• Hur länge uppdraget gäller (normalt högst tre månader med möjlighet till förlängning).
• Vilket arvode som ska betalas (provision eller fast pris).
• Eventuella ensamrättsvillkor.

Ensamrätt – vad betyder det?

Om du ger en mäklare ensamrätt innebär det att mäklaren har rätt till provision även om du själv hittar en köpare eller om en annan mäklare säljer bostaden under perioden. Ensamrätten får enligt lag vara i högst tre månader åt gången.

Mäklarens kontroll- och undersökningsplikt

Lagen ålägger mäklaren att genomföra ett antal kontroller för att minimera risken för framtida tvister. Detta är till stor fördel för dig som säljare, då det minskar risken för att försäljningen hävs på grund av formella fel.

Område	Mäklarens ansvar enligt lagen
Ägarförhållanden	Kontrollera vem som har lagfart och rätt att sälja objektet.
Inteckningar	Kontrollera uttagna pantbrev och lån som belastar fastigheten.
Servitut	Undersöka om det finns rättigheter eller skyldigheter kopplade till marken.
Gemensamhetsanläggningar	Redogöra för om fastigheten ingår i en samfällighet.
Bostadsrätten	Kontrollera utdrag ur lägenhetsförteckningen hos föreningen.

Upplysningsplikten och säljarens ansvar

Fastighetsmäklaren har en skyldighet att verka för att du som säljare lämnar de upplysningar som kan vara av betydelse för en köpare. Mäklaren får inte medvetet undanhålla information om fel eller brister som hen känner till. Som bakgrund kan du läsa Vad innebär en klausul om säljarens ansvar för att bekosta en ny energideklaration?. En komplett guide.

Om du som säljare vet om att det finns ett dolt fel, till exempel en gammal fuktskada som inte syns, bör du informera mäklaren om detta. Om mäklaren får kännedom om ett fel, måste hen föra informationen vidare till spekulanterna. Detta skyddar dig i förlängningen, då en informerad köpare har mycket svårare att rikta skadeståndskrav mot dig efteråt.

Handtering av budgivning och kontrakt

Lagen ställer höga krav på hur budgivningen sköts. Mäklaren är skyldig att föra en budgivningslista där alla bud noteras med namn, kontaktuppgifter, tidpunkt och belopp. Som säljare har du rätt att få se denna lista löpande, och köparen får den vid kontraktsskrivningen.

Det är viktigt att komma ihåg att det alltid är du som säljare som bestämmer till vem du vill sälja och till vilket pris. Du behöver inte sälja till den som lagt det högsta budet. Mäklaren ska dock framföra samtliga bud till dig fram till dess att köpekontraktet är undertecknat.

Exempel: När lagen träder i kraft

Låt oss titta på ett scenario: Säljaren Anders har anlitat en mäklare. Under visningen upptäcker mäklaren en tydlig doft av mögel i källaren. Enligt fastighetsmäklarlagen måste mäklaren då informera spekulanterna om detta, även om Anders inte vill det. Om mäklaren skulle tiga om doften bryter hen mot god fastighetsmäklarsed och riskerar både varning från Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) och skadeståndsansvar.

Tvister och skadestånd

Om en mäklare åsidosätter sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen kan hen bli skadeståndsskyldig mot dig som säljare eller mot köparen. För att ha rätt till skadestånd måste du kunna bevisa att mäklaren har agerat oaktsamt och att detta har lett till en ekonomisk skada.

Vanliga frågor om fastighetsmäklarlagen

Vad händer om mäklaren inte följer lagen? Mäklaren kan anmälas till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). FMI kan ge mäklaren en påföljd i form av en erinran, varning eller i värsta fall återkallelse av registreringen.

Måste mäklaren kontrollera säljarens uppgifter? Mäklaren behöver normalt inte kontrollera uppgifter från säljaren om det inte finns anledning att misstänka att de är felaktiga. Om säljaren säger att taket är bytt 2020 kan mäklaren lita på det, såvida det inte är uppenbart att taket är i dåligt skick.

Kan jag säga upp förmedlingsuppdraget? Ja, du kan när som helst säga upp uppdraget. Om du har avtalat om ensamrätt kan du dock bli skyldig att ersätta mäklaren för utlägg eller provision om du säljer under ensamrättstiden.

Vad är mäklarjournalen? Det är ett lagstadgat dokument där mäklaren antecknar alla steg i förmedlingen. Den ska lämnas till både säljare och köpare när uppdraget slutförts.

Gäller lagen även för privatpersoner som säljer själva? Nej, fastighetsmäklarlagen reglerar endast yrkesmässig förmedling. Om du säljer privat gäller istället Köplagen eller Jordabalken.

Sammanfattning för säljaren

Genom att förstå fastighetsmäklarlagen vet du vad du kan kräva av din mäklare. Lagen säkerställer att processen är transparent, att alla bud redovisas och att juridiska kontroller genomförs korrekt. Det skapar en tryggare affärsmiljö där risken för efterföljande juridiska konflikter minimeras. Kom ihåg att alltid läsa igenom förmedlingsuppdraget noggrant innan du signerar, då detta är grunden för hela din relation med mäklaren.

För dig som vill fördjupa dig i de ekonomiska aspekterna av en bostadsaffär eller förstå specifika klausuler i kontraktet, rekommenderas att läsa mer om hur olika avtalsvillkor påverkar ditt ansvar som säljare.

Om författaren

Billy Johansson

Roll: Tidigare fastighetsmäklare och bolånerådgivare. Mitt mål är att du ska slippa säljsnacket och istället få de hårda fakta du behöver för att göra ditt livs affär. Inget flum, bara praktisk erfarenhet och koll på siffrorna.

Viktig information

• Detta innehåll är endast för informationsändamål och utgör inte finansiell rådgivning.
• Kontrollera alltid aktuella villkor och priser hos respektive aktör innan beslut.
• Rådfråga en oberoende rådgivare vid behov.